住宅ローンの審査では何を見られている？事前審査と本審査の違い

気に入った土地が見つかって、間取りの相談も進んで——そこで必ず通るのが住宅ローンの審査です。「落ちたらどうしよう」と身構えてしまう場面ですが、金融機関が見ているポイントはある程度決まっています。

何を見られているのかを知っておけば、準備できることは意外と多くあります。この記事では、事前審査と本審査の違い、審査で重視される項目、そして申し込みの前にやっておきたい準備を整理します。

事前審査と本審査は、役割が違う

住宅ローンの審査は2段階です。名前が似ているので混同しがちですが、目的もタイミングも別物です。

申込書と本人確認書類、源泉徴収票などをもとに、金融機関が簡易的に判断する審査です。結果は数日から1週間程度で出ることが多く、ここで「◯◯万円まで融資可能」というおおよその枠が示されます。

土地の売買契約や建物の請負契約を結ぶ前に、この事前審査を通しておくのが一般的な流れです。契約したあとで借りられないとわかると、手付金を失いかねないためです。

契約後、住民票や印鑑証明、建築確認済証、工事請負契約書といった正式な書類をそろえて申し込みます。ここでは保証会社の審査と団体信用生命保険（団信）の審査が加わるため、2週間前後かかることもあります。

見落とされがちなのが団信です。多くの民間ローンでは団信への加入が融資の条件になっているため、健康状態によっては本審査で止まることがあります。持病がある場合は、引受条件をゆるめた「ワイド団信」や、団信加入が任意のフラット35という選択肢も含めて、早めに相談しておくと安心です。

金融機関が重視する項目は、おおむね次のようなものです。

年収がいくらか、という一点だけで決まるわけではないことがわかります。むしろ「この人に、この年数、貸し続けて大丈夫か」を多面的に見ている、と考えるとイメージしやすいはずです。

自動車ローン、カードローン、リボ払いの残高は、返済負担率の計算に含まれます。金額が小さくても、借りられる額を押し下げる要因になります。可能なら申し込み前に完済し、使っていないカードローンの枠は解約しておくと確実です。

意外な落とし穴がスマートフォン本体の分割払いです。これは割賦販売契約として信用情報に登録されます。残高そのものより、うっかりした支払い遅れが記録に残るほうが影響します。

勤続年数が短いと、審査で不利になることがあります。転職を予定しているなら、審査の前に済ませるか、あるいは審査から融資実行までのあいだは避けるか、どちらかに寄せておきましょう。融資実行前に勤務先が変わると、条件の見直しが必要になる場合があります。

ほかの借入を書き忘れても、信用情報の照会でわかります。隠したと受け取られると、金額そのもの以上に印象を損ないます。少額でも正確に申告するほうが、結果的に有利です。

なお、事前審査を複数の金融機関に出すこと自体は問題ありません。ただし短期間に何件も申し込むと、その履歴も信用情報に残ります。条件を比べたいときは、2〜3行にしぼるのが現実的です。

毎月の返済額そのものは、借入額・金利・返済期間で決まります。一方で「住まいにかかる総額」には光熱費も含まれます。断熱・気密性能が高く太陽光発電を備えたGX志向型住宅のように、住んでからの支出を抑えられる設計にしておくと、同じ返済額でも家計のゆとりは変わってきます。

住宅ローンの審査は、運や相性で決まるものではありません。完済時年齢、返済負担率、勤続年数、信用情報、担保評価、健康状態——見られているポイントははっきりしています。

だからこそ、事前にできることがあります。小さな借入を整理する、支払いの遅れをつくらない、転職のタイミングを調整する。どれも今日から手をつけられることばかりです。土地探しや間取りの検討と並行して、早めに事前審査を受けておくと、予算の輪郭がはっきりして家づくり全体が進めやすくなります。